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中古住宅（一戸建て・マンション）の購入で気を付けたいこと
新築と比べ価格の面で有利だったり、新築に劣らず魅力的な物件だったりするためか、中古の一戸建て、マンションはとても人気があります。一方で、中古だからこそ気を付けておきたいデメリットも。
ここでは、優良な中古一戸建てや中古マンションを賢く購入するためのヒント、ポイントについてお伝えします。なお、詳しくは岡山県北で不動産の売買で長年の実績を持つ不動産のトータルアドバイザー「鶴山不動産」までお気軽にご相談ください
不動産を購入・お探しなら計画性が重要
ここでは不動産、とくに一戸建て、マンションの中古物件を購入する場合に気を付けておくべきこと、あらかじめ計画を練ることが重要なことなどについてご説明します
資金計画の立案
中古物件の購入とはいえ、一度に大きな金額が動くだけに不動産の購入に際しての資金計画はとても重要です。中でも、住宅ローンの利用については慎重を期しましょう。どんな住宅ローン商品を選ぶかということも大事ですが、自己資金をどれだけ用意できるのか、借入額はいくらになるのかを細かく検討しましょう。ここを適当に済ませば、月々の返済で家計が苦しくなったり、人生設計にムリが生じたりしかねないからです。
鶴山不動産では、まず、中古不動産のご購入にあたってお客様の資金計画を精査し、住宅ローンのムリのない借り方、返し方をご提案します。
物件選びのための情報収集
中古物件だけに、建物や設備の状態はよく把握した上で選ぶべきです。築年数が経過していれば当然どこかに傷んだ部分、老朽化した部分があり、補修のための費用を見込まなければなりません。安いからと飛びつくのは危険です。また、中古の一戸建てや土地の購入で注意したいのは、は再建築不可の物件の場合。都市計画法などの制限で建物が建てられない土地、建て替えが利かない土地があることを知っておきましょう。また、マンションはマンションで、区分所有や管理などについて独特の規則があるので、購入前に必ず確認するようにしてください。
鶴山不動産におまかせいただければ、こうした気になる情報はすべて事前にお知らせいたしますのでご安心ください。
不動産取得後にかかる税金について
中古であっても、住宅や土地などを購入すれば、翌年から固定資産税や都市計画税などの課税が始まります。前述の資金計画を立てる際には、住宅ローンの返済だけでなく、税金の支払いについてもしっかりと折り込んでおく必要があります。
鶴山不動産ならこうした税についてはもちろん、不動産取得にかかる諸経費についても網羅した資金計画をアドバイスできます。
中古物件（一戸建て・マンション）購入のポイント
一戸建て、マンションを中古で購入するメリット・デメリットについてお話しします。ここをしっかり押さえておけば、満足のいく買い物になるはずです。
一戸建ての場合のメリット・デメリット
- メリット
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新築よりお手頃価格
同じ広さ、間取り、立地でも新築よりも大幅に安く入手できます。建って年数の浅い物件ならとても満足のいく買い物になる可能性も。
現物を見て買うかどうか判断できる新築の場合は、実際に家が建つまでどんなものか確認できません。しかし、中古なら建物が完成しているだけでなく、必要な設備もすでに入っているため、より具体的な比較検討ができます。
好立地の物件を見つけやすい中古で売り出される物件の多くは、立地面で条件のよいものが多くなります。同じロケーションの新築では高くて手が出なくても、中古なら十分に購入できることも少なくありません。
- デメリット
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築年数によっては住宅ローンが利用不可
中古住宅を購入する場合も、新築住宅と同じく住宅ローンを利用できます。ただし中古だけに建物の価値が減少しているので、金融機関が評価する担保額と実際の購入価格の差が出てしまうことがあり、想定した額を借りられないことが考えられます。とくに、諸費用やリフォーム費用を含めて借りたいような場合は注意が必要です。
設備が古いくリフォームが必要な場合も中古物件なので当然ですが、キッチンや浴室、給湯器などの水まわりや照明などの設備が古くなっていることがあります。建物は外壁の塗り替えなどでメンテナンスされていても、こうした設備はそのままということもあるので、老朽化し、リフォームが必要な場合も。そうなると、余計な出費を覚悟しなければならなくなります。
マンションの場合のメリット・デメリット
- メリット
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新築よりお手頃価格
この点は一戸建てと同様です。とくに都市部では中古でも築年数の浅い優良物件が手頃な価格で流通していますので、それを狙うとよいでしょう。
リフォームやリノベーションがしやすい安く入手できるので、浮いた資金で傷んだ部分を修繕したり、インテリアや設備を新しいものに入れ替えたりすることができます。
住宅ローン控除や税の軽減措置がある新築同様に中古マンション購入時も住宅ローンの利用が可能です。新築より多少条件は厳しくなるものの住宅ローン控除や不動産取得時絵の軽減措置も受けられます
- デメリット
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修繕積立金が高い
新築であれ中古であれ、マンションを購入すると管理費とは別に修繕積立金を支払う必要があります。これは将来の大規模改修などに備える目的の積立ですが、古い物件ほどこの積立金が高くなります。
耐震基準に問題のある物件も建築基準法が改正された1981年（昭和56年）6月以前に建てられた古いマンションには気を付けましょう。すでに耐震工事が施されていれば問題ありませんが、そうでない物件は避けたほうが無難です
設備が時代にそぐわないことがある老朽化ということもありますが、マンションに入っている設備は時代のトレンドに即したものが多いので、築年数がある程度経過した物件だと建物以上に古びた印象を与えることがあります。マンション価格が想定以上にお手頃だった場合は、予算が許す限り新しいものと入れ替えるという手もあります。
固定資産税が高くなる場合があるマンションの敷地が広いと、世帯当たりの持分が増えるため戸建て住宅同様の固定資産税が課されることがあります。意外かもしれませんが、マンションを買うということは、敷地の一部もあわせて購入していることになります。広大な敷地を持つマンションを検討する際はここに注意しておきましょう。
このように中古物件の購入にはそれぞれメリット・デメリットがあるものです。でも、ご安心ください。鶴山不動産ならそのメリットを最大限生かすような購入をお手伝いできます。
