津山市の鶴山不動産が不動産売却(仲介売却)のポイントについてお話しします。

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不動産を売りたい方

仲介売却・不動産買取・任意売却について

さまざまな事情で、「ご自宅や所有する不動産を手放さなければならない」「大切な不動産を売ってでもまとまった現金が欲しい」といったケースがあります。そんな場合に役立つのが不動産売却と呼ばれるもの。ここでは不動産を売却するための3つの方法である「仲介売却」「不動産買取」「任意売却」についてアウトラインをご説明します。なお、これら売却に関するご相談は、岡山県北で豊富な実績を誇る不動産のトータルアドバイザー「鶴山不動産株式会社」までお気軽にどうぞ。

不動産を売却、その前に知っておくべきポイント

POINT1 不動産売却時にかかる諸費用とは?
売買契約締結時
印紙税
契約書に貼付する印紙の代金です。なお、印紙税額は契約書に記載されている金額によって下表のように決まります。
契約書の記載金額 印紙税額
50~100万円 500円
100~500万円 1,000円
500~1,000万円 5,000円
1,000~5,000万円 1万円
5,000万円~1億円 3万円
1~5億円 6万
5~10億円 16万円
10~50億円 32万円
不動産仲介手数料
売却が成立した際に不動産会社に支払う手数料です。売却金額により料率が変わりますが、一般に400万円を超える物件の場合は、売却金額の3%+6万円が仲介手数料となります。
登記時
各種登記費用
住宅ローンを利用して購入された土地と建物には抵当権、担保権などが設定されています。この抵当権、担保権を抹消するには司法書士に依頼する必要がありますが、その際の費用は数万~10万円程度。なお、金額は抹消する登記が多いほど高くなるのが通常です。
売却後
所得税・住民税 復興特別所得
不動産売却で利益が出た場合、他のと合わせた所得金額の総額に対してこれらの税金がかかります。
譲渡所得税
不動産購入時の金額よりも高く売却できた場合、その差益に対して譲渡所得税が課税されます。
POINT2 査定評価のポイントとは?
日照条件 日当たりのよい土地は評価が高くなります。とくに南向きのひな壇の土地は典型的です。
土地の方位 土地に接する道路の向きは北向きより南向きのほうが高評価。また周囲を建物に囲まれた土地より角地が有利です。
土地形状 住宅の設計がしやすい長方形の土地は、日照面でも有利なため評価が高い傾向にあります。一方、変形地や狭小地では建物の設計に制約が生じるため評価は低くなります。
間口・幅員 幅員が4m以上ある道路に面している土地は住宅建築に適しているため、評価が高くなります。
状態 更地でも、ゴミや廃棄物が捨てられているような場合は評価が低くなります。また小屋や物置などがあると撤去費用が必要となるため売却には不利とみなされます。
社会状況 近く消費増税などが予定されていると、事前に駆け込み需要が発生し、通常より高い価格で取引が行われる傾向にあります。
不動産査定の流れ
  1. 1.不動産会社選び
    不動産会社選び

    どの業者に査定を依頼するかを決めます。

  2. 2.査定依頼
    査定依頼

    業者に査定を依頼します。なお、査定には現地を調査する「訪問査定」と書類上で確認する「机上査定」があります。

  3. 3.訪問調査
    訪問調査

    訪問査定を依頼すると担当スタッフがお宅を訪問し、物件の内外観や設備の現状を調査します。

  4. 4.査定額の提示
    査定額の提示

    調査の結果から査定額を算定し、その額と根拠をお客様にご説明します。ご不明な点などはこの時点で確認しましょう。

「机上査定」でも「訪問査定」でも鶴山不動産ならどちらも対応可能です
机上査定 物件の概要を書類上で確認した上で、周辺地域の市場相場を加味しておおよその額を算定します。ご都合により、訪問査定が難しい場合に実施します。
訪問査定 当社担当が現地まで出向いて土地や建物を調査し、その資産価値を算定します。現地を視察・調査した結果に基づいているため机上査定より厳密な査定額を算定できます。

売却方法は「自分に合った方法」がある

売却方法は「自分に合った方法」がある

一口に不動産売却と言っても、事情により3つの方法があるのをご存じでしょうか。ここでは売却額にこだわりたい場合、できるだけ早く売りたい場合、ローンの返済に困っている場合などケースごとに適切な売却方法をご紹介します。

高く売りたい!

早く売りたい!

ローン返済で困っている!

高く売りたい!仲介売却

不動産会社が売主と買主との間に立って、売買契約を成立させる仕組みを仲介売却と言います。不動産会社は売主の依頼に基づいて、広告やネット媒体、不動産流通ネットワークを駆使して購入希望者を募り、契約手続きを仲介して売却を成立させますが、このときに仲介手数料が発生します。確かに費用はかかりますが、販売活動をプロに任せるメリットの方が大きいと言えるでしょう。また、この仲介手数料は売買が成立しなければ支払う必要もありません。

仲介売却のメリット・デメリット
メリット
販売から契約まで売却のプロに一任できる

購入希望者を募るための広告宣伝、内覧会などの開催などの販売活動はもちろん、買主との条件交渉や契約手続きなどを専門のプロに任せられるため個人で売却を進めるより負担がはるかに小さくなります。

理想の買主をじっくり探せる

条件に合った購入希望者をじっくりと時間をかけて待つことができるのも仲介売却のメリット。すぐにでも自宅などを売って現金化したいという特殊な事情がない限りはこちらを選ぶのが得策です。

住み替えの準備も余裕をもって進められる

仲介売却は通常、着手か売却まで3ヶ月~半年程度を要します。このように時間的なゆとりがあるので、住み替えのための資金を捻出したり、引越のプランを立てたりといったことも余裕をもって進められます。もちろん、着手してすぐに買主が現れたといった場合はこの限りではありません。

デメリット
売却まで時間がかかる

着手から売却まで平均で3ヶ月~半年程度と言われる仲介売却ですが、例外的に長い時間を要することもあります。着手して間もなく買主が現れることもあれば、3ヶ月を過ぎても問い合わせすらない場合もあり得ます。

瑕疵担保責任を負うことがある

首尾よく売却に至っても、引き渡しの後に当初気づかなかった欠陥(瑕疵)が見つかると厄介です。売主は瑕疵担保責任を負うことになり、買主から損害賠償を請求されかねないからです。事前に住宅診断を行い、物件に瑕疵が潜んでいないか調査することでこうした事態を回避できます。

内覧に対応しなければならない

購入希望者が現れる都度、自宅を公開する「内覧」に売主自身が立ち会う必要があるため、仕事を持っている方には荷が重いかもしれません。また、内覧に際しては事前に部屋の掃除をしておく必要もあり、また当日は売主が購入希望者の質問に答えなければなりません。

媒介契約の必要性

仲介売却を利用するには不動産会社との間で「媒介契約」を結ぶ必要があります。これは、法律上の規定で避けて通ることができませんが、後々トラブルにならないようにするためにも欠かせないプロセスの一つです。なお、この媒介契約には契約内容の違いにより「専属専任媒介契約」「専任媒介契約」「一般媒介契約」と3つの形式があり、それぞれ、売主が同時に依頼できる業者の数や業者が果たすべき連絡義務などが細かく規定されています。なお、どの契約形態を選択するかは売主が自由に決めることができます。

早く売りたい!不動産買取

早く売りたい!不動産買取

売主であるお客様の土地や建物を不動産会社が直接買い取ることを「不動産買取」と言います。仲介売却のように購入希望者を募るプロセスを省略できるため、条件さえ折り合えば数日のうち現金化できるのが特徴。「すぐにでも売りたい」「まとまったお金が欲しい」といった場合には適した売却方法と言えるでしょう。とくに転勤や離婚などで自宅をすぐに手放さなければならないようなケース、自宅を売って得た資金を住み替えに充てたいと言った場合に有効です。

不動産買取のメリット・デメリット
メリット
すぐに現金化できる

購入希望者の代わりに不動産会社が買い取ってくれるので早ければ数日のうちに契約成立、現金化が可能です。相談から売却まで3ヶ月~半年程度かかる仲介売却にはないスピーディーさです。

仲介手数料が不要

不動産会社と直に不動産を買い取ってくれるため仲介手数料のような費用が一切かかりません。しかも、媒介契約など面倒な手続きも不要です。

売却の事実を近所に隠しておける

売主と不動産会社の間だけで、交渉から代金支払いまでが完結する不動産買取では取引自体が秘密厳守で行われます。そのため、広告宣伝活動などが避けられない仲介売却のように、その事実が近隣に知られる心配がありません。

現状のまま売却できる

仲介売却では、引き渡し後に瑕疵=隠れた欠陥が見つかると、売主に賠償責任が課せられますが、不動産買取ならその心配も不要。仮に瑕疵があったとしても、それは見落とした不動産会社の責となり、売主に賠償責任が追及されることもありません。

デメリット
相場よりも買取価格は安くなりがち

スピーディーに現金化できる買取ですが、仲介売却を利用した場合と比べてどうしても2~3割程度、売却額が低くなることは避けられません。これはリフォームや転売のための営業コストを不動産会社が負担しなければならないからです。

新築や築浅物件の売却には不向き

どんなに築年数の経過した物件でも不動産会社は買取に応じます。ただし、新築や築浅物件は例外。仕入れ値が高い分、転売しても利益が薄いため敬遠せざるを得ないからです。このように資産価値がまだ十分に高い物件は、時間的余裕があれば仲介売却を利用して可能な限り高く売るのが賢明です。

ローン返済で困っている!任意売却

ローン返済で困っている!任意売却

住宅ローンの滞納を放置すると債権者である金融機関は裁判所を通じて強制的に家(土地・建物)を売り、その売却代金から残った住宅ローン債権を回収する「競売手続き」に入ります。こうなると、債務者である家主は家を失ったまま残債を払い続けることに。こうした事態を回避する手段が「任意売却」です。

任意売却とは、不動産業者が債務者と債権者(金融機関)の間を取り持つことで、家や土地を競売にかけず、なおかつ債務者、債権者、不動産購入者が納得のいく価格で取引を進める手法です。破産の道をたどる競売とは異なり、ある程度住宅ローンの返済に充当できるだけの金額を手元に残すことができ、生活再建の余地が残されています。

任意売却は「売却可能な期間」が存在する
ローン滞納期間 状況
ローン滞納直前 月々の返済が負担に感じられる
滞納には至っていないものの、家計が苦しくなってきている状態。
3ヶ月まで 住宅ローンの滞納が続く
金融機関から督促状や催告状が届きます。これを無視してさらに滞納を続けるとやがて水面下で競売の準備が進められてしまいます。
4ヶ月まで 競売の開催通知が届く
金融機関から競売の開催を予告する通知が届きます。こうなると、4?5ヶ月以内に家と土地が競売にかけられることに。
5ヶ月以上経過 裁判所の執行官が調査に乗り込んでくる
競売目前になると裁判所の執行官が家や土地、その他の財産の現状を調査しに自宅を訪れます。これは強制執行なので抵抗はできません。なお、場合によっては不動産関係者が執行官に同行することもあります。

この機を逸すると手遅れです

競売開始!

【PICK UP!】鶴山不動産は「買取保証」で安心な取引が可能です
仲介売却では購入希望者がいつ現れるか、いつまでに売買契約が成立するかはケースバイケース。状況次第では予定より何ヶ月経っても売却に至らないことも覚悟しなければなりません。そこで、津山市の鶴山不動産では、このようなケースでもしお客様が希望される場合は、その物件を当社が直接買い取ることもできます。これが「買取保証」。売値こそ仲介売却より下がりますが、条件さえ折り合えばすぐにでも現金化できて安心です。なお、鶴山不動産では「イオン津山店」が売却・買取の相談を専門に承っています。ご自宅やご所有の不動産を現金化したいとお考えの方は、こちらの店舗までお気軽にご相談ください。

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店舗情報

SHOP INFO 1

鶴山不動産/津山北支店

〒708-0001 岡山県津山市小原22-5 寺坂ビル1F
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0868-35-2440
10:00~18:00

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SHOP INFO 2

鶴山不動産/イオン津山店

〒708-0842 岡山県津山市河辺1000-1 イオン津山外部棟敷地内
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