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不動産売却時に知って
おきたいポイント

「不動産売却革命(鶴山不動産)」は、岡山県北(津山市・真庭市・美作市・鏡野町・勝央町・奈義町・美咲町・久米南町)で不動産売却を行う会社です。仲介・買取の両方に対応しており、お客様の「家を売りたい」「だけど、何から手を付けて良いかわからない」という気持ちに寄り添います。ここでは、不動産売却時に知っておきたいポイントを紹介します。不動産売却時、多くのお客様は不安を感じているはず。まずは必要な手続きなどを把握して、不安材料を減らしていきましょう。

媒介契約について

媒介契約について

媒介契約とは、不動産会社に仲介売却を依頼する際、その会社と結ぶ契約を指します。この契約を結ぶことで、仲介手数料やサービス内容を書面上で明確にし、トラブルを未然に防ぐことが可能です。媒介契約は大きく分けて、「専属専任媒介契約」「専任媒介契約」「一般媒介契約」の3種類があります。

専属専任媒介契約 専任媒介契約 一般媒介契約
契約可能な社数 不動産会社1社のみ。ほかの不動産会社と契約した場合、違約金が発生します。 不動産会社1社のみ。ほかの不動産会社と契約した場合、違約金が発生します。 複数の不動産会社と契約できます。
売主による売却活動 売主が自ら見つけた買主と契約する場合、違約金が発生します。 売主が自ら見つけた買主と契約する場合、媒介契約の履行のために要した費用を支払います。 売主が自由に売却活動を行い、契約できます。
販売状況の報告頻度 1週間に1回以上報告する必要があります。 2週間に1回以上報告する必要があります。 報告義務なし
レインズへの登録義務 媒介契約締結後、5日以内に登録する義務があります。 媒介契約締結後、7日以内に登録する義務があります。 登録義務なし

どの契約が向いているかはケースバイケースとなります。そのため、まずはご自身の状況を振り返ってみて、ベストな契約を選ぶことが重要となるでしょう。

売却時にかかる諸費用

不動産を売却する際には、仲介手数料のほかに、税金、その他費用(解体費用、引越し費用など)が発生します。あとから「予想以上にお金がかかる」と慌てないよう、必要な費用を確認しておきましょう。

費用 内容
不動産会社への
仲介手数料
  • 不動産会社に支払う手数料。
  • 売却価格
  • 200万円以下
  • 200万円超~400万円以下
  • 400万円以上
  • 売却価格
  • 売却価格の5%
  • 売却価格の4%+20,000円
  • 売却価格の3%+60,000円
印紙税
譲渡所得税
  • 建物や土地を売却したとき発生する税金。
登録免許税
  • 抵当権や売主の表示に変更がある場合必要な各登記費用。
  • 建物に未登記部分がある場合に必要な表示登記費用。
  • 土地の実測や分筆がある場合に必要な各登記費用。
登録免許税報酬
  • 登記手続きを依頼する司法書士、土地家屋調査士への報酬。
住民税
  • 不動産売却によって得られた利益にかかる税金。
測量費用
  • 売却前に測量した際に必要な費用。
    約20万~30万円
解体費用
  • 解体工事にかかる費用。
    約100万~200万円
抵当権の抹消費用、司法書士報酬
  • 抵当権を解除するために必要な手続きや手数料にかかる費用。
    抵当権抹消費用 約1万円~5万円
清掃費用
  • 内覧や引き渡し時にクリーニング、リフォームした際に必要となる費用。
  • ハウスクリーニング代
  • マンション
  • 約5万~10万円
  • 一戸建て
  • 約10万円~
引越し費用
  • 引っ越し業者への費用、梱包材料の購入費用、不用品処分費用、一時的な保管費用など引っ越し時かかる費用。
住宅診断、ホームインスペクション
  • 建物の検査や点検、不具合の特定などにかかる費用。
  • 一戸建て
  • 約5万~12万円
  • マンション
  • 約4万~6万円
その他費用
  • 広告費やその他の費用

税金について

税金について

不動産売却後に利益が出ても、3, 000万円特別控除や、10年超所有の軽減税率など、税制上のさまざまな特例を受けることが可能です。ただし、そのためには売却した年の翌年に自分で確定申告を行う必要があります。「不動産売却革命(鶴山不動産)」では、税理士と連携しながらお客様の税金に関するお悩みにお応えし、手続きをサポートいたします。税金についてお悩みの場合は、当社にご相談ください。

不動産取得後に
発生する税金
不動産取得税、登録免許税、印紙税、特別土地保有税、相続税、消費税
不動産保有時に
発生する税金
固定資産税、都市計画税、特別土地保有税
不動産取得後に
発生する税金
譲渡所得税(譲渡所得税は、資産の売却によって得た所得に課される税金です。主な対象となるのは不動産や株式などの資産です。資産を売却することによって得た所得は、譲渡所得と呼ばれ、これに対して譲渡所得税が課されます。)
譲渡所得について
長期譲渡所得とは?

長期譲渡所得とは、不動産を売却する際に所有期間が5年以上経過している場合に適用される譲渡所得のことです。この長期譲渡所得は、短期譲渡所得と比較して税率が低く設定されており、納税額を大幅に抑えるメリットがあります。長期譲渡所得と短期譲渡所得の税率を比較すると、長期譲渡所得の場合、納税額は約半分になるため、不動産を売却する際には、売却時期を調整して長期譲渡所得となるようにすると良いでしょう。

短期譲渡所得とは?

短期譲渡所得とは、不動産の所有期間が5年以下で売却される場合に適用される譲渡所得です。この短期譲渡所得は、長期譲渡所得の対象外となるため、税率が高くなり、お得感はありません。ただし、不動産の種類によっては、長期譲渡所得の対象になるまで待つよりも、短期譲渡所得で早く売却する方が売却代金が高くなり、得をする場合もあります。
自分自身にとってどちらがお得かを判断するためには、長期譲渡所得と短期譲渡所得の違いを理解しておくことが重要です。

長期・短期譲渡所得の違い

長期譲渡所得と短期譲渡所得の違いは、不動産の所有期間と税率にあります。不動産を売却した場合、長期譲渡所得か短期譲渡所得かは所有期間によって決まります。所有期間が不動産を売った年の1月1日時点で5年を超えている場合、長期譲渡所得となります。逆に5年以下の場合は短期譲渡所得となるというルールが存在します。
ただし、所有期間5年超のルールはわかりにくいものですので、具体例を見て確認しましょう。例えば、2020年2月1日に購入した不動産を2025年2月2日に売却した場合、所有期間は5年と1日になります。所有期間が5年を超えるため、初めに見ると長期譲渡所得の対象になりそうです。
しかし、長期譲渡所得の条件は「不動産を売った年の1月1日時点で所有期間が5年を超えていること」です。2025年1月1日を基準にすると、所有期間は4年と11ヶ月になりますので、この場合は短期譲渡所得になります。上記の物件を長期譲渡所得として売りたい場合、所有期間が5年を超えるタイミング、具体的には2026年1月1日以降に不動産を売却する必要があります。

長期・短期譲渡所得それぞれの税率

長期譲渡所得と短期譲渡所得の税率は、以下の通りです。

  • 長期譲渡所得:所得税15%・住民税5%=20%
  • 短期譲渡税率:所得税30%・住民税9%=39%

ただし、所得税の課税時は、所得税の2.1%に相当する復興特別所得税を加える必要があります。
復興特別所得税の計算式は、所得税×2.1%です。
そのため、実際の税率は以下のようになります。

  • 長期譲渡所得:15%+15%×2.1%+5%=20.315%
  • 短期譲渡所得:30%+30%×2.1%+9%=39.63%

長期譲渡所得になるか短期譲渡所得になるかで、最終的な税率が倍近く変わってしまうのが譲渡所得税の特徴です。

長期譲渡所得の税額の計算方法

譲渡所得を求める

長期譲渡所得の税額を計算する際には、まず譲渡所得を求める必要があります。譲渡所得の計算式は、「不動産の売却額から(取得費+譲渡費用+特別控除)を差し引いたもの」となります。譲渡所得は、売却額そのものではなく、売却額から経費と控除を差し引いた金額となるため、不動産を購入する際に発生した「取得費」と、不動産を売却する際に発生した経費である「譲渡費用」を売却価格から差し引くことになります。

取得費と譲渡費用を計算する

取得費として経費に計上できるものは、不動産の購入代金、不動産業者に支払った仲介手数料、売買契約書作成に必要な収入印紙代、登記手数料などです。もし不動産を購入した際の支払い書類が残っている場合は、それらを不動産の売却額から差し引くことができます。ただし、建物は物理的に劣化するため、不動産購入費用のうち、減価償却費を除いた金額が取得費として計算されます。
ただし、相続などで取得した場合で取得費が分からない場合や、支払い書類を紛失した場合は、おおよその取得費として「不動産の購入金額×5%」を使用することができます。
一方、譲渡費用として計上できるものは、不動産売却時に支払った仲介手数料、収入印紙代、登記手数料、立ち退き料、建物の解体費用などです。
また、特定の条件を満たす場合、例えばマイホームを売却した場合や公共事業のために不動産を売却した場合などは、特別控除を受けることができます。

譲渡所得に税率をかける

例えば、不動産の売却価格が3,000万円で、取得費が1,200万円、譲渡費用が300万円だとします。この場合、譲渡所得は3,000万円 - (1,200万円 + 300万円) = 1,500万円となります。
特別控除を差し引かない場合、税率は次の通りです。

  • 長期譲渡所得税額:1,500万円 × 20.315% = 304.725万円
  • 短期譲渡所得税額:1,500万円 × 39.63% = 594.45万円

したがって、これらの金額を納税する必要があります。
ただし、マイホームの売却の場合は、3,000万円の特別控除が適用されるため、実際には譲渡所得が3,000万円を超えない限り、譲渡所得税はかかりません。

譲渡所得の計算方法

譲渡所得 = 譲渡収入金額[売却価格] −(取得費 + 譲渡費用)

特例について

「不動産売却で利益が生じた場合、どういう特例を受けられるのか」詳しく知っている方は少ないでしょう。以下では、受けられる特例について紹介します。

譲渡益がある場合
  • 3,000万円の特別控除
  • 10年超所有の軽減税率
  • 買換え(交換)の特例

など

譲渡損が生じる場合
  • 譲渡損失金額の損益通算および繰越控除

など

居住用財産(マイホーム)3,000万円特別控除

居住用の財産、いわゆるマイホームを譲渡した場合、最大3,000万円の特別控除を受けることができます。
マイホームを売却したときの利益について3,000万円までは税金を免除できるという制度です。
計算方法は下記です。

課税譲渡所得=収入金額-(取得費+譲渡費用)-3,000万円
課税譲渡所得に税率をかけることで、実際に発生する譲渡所得税の金額を算出できます。
譲渡所得税=課税譲渡所得×税率(所有年数が5年を超える場合は15%、5年以下で30%)

3,000万円の特別控除を活用することで、譲渡所得税を最小限に抑えることが可能です。ただし、以下の条件を満たす必要があります。

  • 自己の居住用不動産やその敷地・借地権を売却すること。
  • もし不動産を取り壊した場合、譲渡契約前までの間、土地を他の目的で利用していないこと。
  • 売却年および前年、前々年において、住宅の買い換えなど特例の適用を受けていないこと。
  • 売り手と買い手が親子、夫婦、生計を一にする親族などでないこと。
  • 娯楽や別荘などの目的で使用されていないこと。
  • 一時的な居住を目的としていないことなど。

3,000万円の特別控除を適用する際の注意点として、売却する不動産の名義が重要です。もし不動産が複数の共有者によって所有されている場合、3,000万円の控除は共有者全員で分け合うものではありません。それぞれの共有者につき最大3,000万円までの控除が適用されます。

査定評価のポイント

不動産売却時には、「査定でどこを見られるのか」が大きなポイントになります。以下では、押さえておきたい査定評価ポイントを紹介します。

不動産の状態 外観の美しさ、清掃具合など、見た目は重要なポイントです。水回りやインテリアを中心に、査定前の清掃は必ず清掃をしましょう。また、ペットの臭いや生活臭にも注意してください。
日照・方位 南向きひな壇などのように、日当たりの良い物件は評価が高くなります。また、日当たりの良い南側道路ほど高く、北側道路は5~10%ほど割安になる傾向にあります。
周辺環境 長く同じ家に住んでいると、周辺施設や街並みも変わっているケースがあります。そのため、購入時価値よりも上下する可能性があるので注意しましょう。
土地の状況 土地で見られるポイントは、土地の形、大きさ、道路との関係などです。古い家を相続したような状況でなければ、土地の状況が査定価格に大きく影響することはありません。
間口や幅員 買主が家を建築することを考慮すると、4メートル以上幅員がある道路に面していると、大きなアドバンテージになります。理想としては、5~6mの道路に面していると良い、と言われています。
社会的状況 購入を急ぐ買主が増えると、より高い価格で取引が行われると考えられます。たとえば増税が予定されているなど、社会的要因が販売価格に影響することもあるのです。
マンション階層 マンションの売却査定で階層は重要です。高層階は眺望や静寂性で評価され、低層階は利便性が評価されます。中層階はバランスが良いと言われています。
マンション部屋の向き 南向きは日当たりや眺望で評価されており、北向きは遮光や静寂性が評価されています。