長期譲渡所得とは？

長期譲渡所得とは、不動産を売却する際に所有期間が5年以上経過している場合に適用される譲渡所得のことです。この長期譲渡所得は、短期譲渡所得と比較して税率が低く設定されており、納税額を大幅に抑えるメリットがあります。長期譲渡所得と短期譲渡所得の税率を比較すると、長期譲渡所得の場合、納税額は約半分になるため、不動産を売却する際には、売却時期を調整して長期譲渡所得となるようにすると良いでしょう。

短期譲渡所得とは？

短期譲渡所得とは、不動産の所有期間が5年以下で売却される場合に適用される譲渡所得です。この短期譲渡所得は、長期譲渡所得の対象外となるため、税率が高くなり、お得感はありません。ただし、不動産の種類によっては、長期譲渡所得の対象になるまで待つよりも、短期譲渡所得で早く売却する方が売却代金が高くなり、得をする場合もあります。
自分自身にとってどちらがお得かを判断するためには、長期譲渡所得と短期譲渡所得の違いを理解しておくことが重要です。

長期・短期譲渡所得の違い

長期譲渡所得と短期譲渡所得の違いは、不動産の所有期間と税率にあります。不動産を売却した場合、長期譲渡所得か短期譲渡所得かは所有期間によって決まります。所有期間が不動産を売った年の1月1日時点で5年を超えている場合、長期譲渡所得となります。逆に5年以下の場合は短期譲渡所得となるというルールが存在します。
ただし、所有期間5年超のルールはわかりにくいものですので、具体例を見て確認しましょう。例えば、2020年2月1日に購入した不動産を2025年2月2日に売却した場合、所有期間は5年と1日になります。所有期間が5年を超えるため、初めに見ると長期譲渡所得の対象になりそうです。
しかし、長期譲渡所得の条件は「不動産を売った年の1月1日時点で所有期間が5年を超えていること」です。2025年1月1日を基準にすると、所有期間は4年と11ヶ月になりますので、この場合は短期譲渡所得になります。上記の物件を長期譲渡所得として売りたい場合、所有期間が5年を超えるタイミング、具体的には2026年1月1日以降に不動産を売却する必要があります。

長期・短期譲渡所得それぞれの税率

長期譲渡所得と短期譲渡所得の税率は、以下の通りです。

ただし、所得税の課税時は、所得税の2.1％に相当する復興特別所得税を加える必要があります。
復興特別所得税の計算式は、所得税×2.1％です。
そのため、実際の税率は以下のようになります。

長期譲渡所得になるか短期譲渡所得になるかで、最終的な税率が倍近く変わってしまうのが譲渡所得税の特徴です。

長期譲渡所得の税額の計算方法

譲渡所得を求める

長期譲渡所得の税額を計算する際には、まず譲渡所得を求める必要があります。譲渡所得の計算式は、「不動産の売却額から（取得費＋譲渡費用＋特別控除）を差し引いたもの」となります。譲渡所得は、売却額そのものではなく、売却額から経費と控除を差し引いた金額となるため、不動産を購入する際に発生した「取得費」と、不動産を売却する際に発生した経費である「譲渡費用」を売却価格から差し引くことになります。

取得費と譲渡費用を計算する

取得費として経費に計上できるものは、不動産の購入代金、不動産業者に支払った仲介手数料、売買契約書作成に必要な収入印紙代、登記手数料などです。もし不動産を購入した際の支払い書類が残っている場合は、それらを不動産の売却額から差し引くことができます。ただし、建物は物理的に劣化するため、不動産購入費用のうち、減価償却費を除いた金額が取得費として計算されます。
ただし、相続などで取得した場合で取得費が分からない場合や、支払い書類を紛失した場合は、おおよその取得費として「不動産の購入金額×5％」を使用することができます。
一方、譲渡費用として計上できるものは、不動産売却時に支払った仲介手数料、収入印紙代、登記手数料、立ち退き料、建物の解体費用などです。
また、特定の条件を満たす場合、例えばマイホームを売却した場合や公共事業のために不動産を売却した場合などは、特別控除を受けることができます。

譲渡所得に税率をかける

例えば、不動産の売却価格が3,000万円で、取得費が1,200万円、譲渡費用が300万円だとします。この場合、譲渡所得は3,000万円 - (1,200万円 + 300万円) = 1,500万円となります。
特別控除を差し引かない場合、税率は次の通りです。

したがって、これらの金額を納税する必要があります。
ただし、マイホームの売却の場合は、3,000万円の特別控除が適用されるため、実際には譲渡所得が3,000万円を超えない限り、譲渡所得税はかかりません。