土地の売り時に関し、「1～3月は買い手が多く高値で売れる可能性がある」と言われています。しかし、一般的に土地の売買に「繁忙期」はありません。売却を決めたら、できるだけ早く売却に着手するのがベストでしょう。特に津山市は年々地価が下がっているので、早めの売却をおすすめします。

土地の売却は、不動産会社に土地を直接買い取ってもらう「買取」と、仲介してもらい買主を見つける「仲介」の2種類があります。ここでは、買取向き・仲介向きの土地をそれぞれ紹介します。

• 持ち主が「とにかく早く手放したい」と思っている。
• 地形が悪い。
• 建築制限がある。
• 土地に瑕疵がある。
• 立地が悪い。

• 持ち主に時間的余裕がある。
• 持ち主が「できるだけ高く売りたい」と思っている。
• 好アクセス・好立地である。

買取を選択する場合、「仲介で買主を見つけられなかった」「とにかく早く現金が欲しい」など、余裕のない状況であることが少なくありません。そのため、足元を見て買取価格を安く提示してくる不動産会社がいるのも事実です。そうした業者に騙されないよう、事前に相場を調べておきましょう。

中古マンション市場では、築6～10年の成約率が高い傾向にあり、築20年以降は下落してくのが一般的です。ただし、築年数が浅いから必ずしも「売れる」というわけではありません。おすすめの売り時は「築15～25年目」とされています。

その理由のひとつは、ローン残高よりマンションの売却価格が高くなるのは新築から15年目ごろだからです。このタイミングで売れば、手持ちの資金を使わずマンションを売却できる可能性が高まります。ほかに、「資産価値が急に減るため、なるべく早く売ったほうが得」「築25年を過ぎると『住宅ローン控除』が使えなくなり、買主からの人気が下がる」ことなども、理由として挙げられるでしょう。

土地と同様に、マンション売却にも「買取」と「仲介」の2種類があります。ここでは、買取・仲介向きのマンションについて紹介します。

• 間取りやレイアウト、築年数が古い。
• 駅から遠い。
• 徒歩圏内に生活に必要な施設が少ない。

• 築年数が新しい。
• 駅から徒歩圏内の立地にあり。
• ファミリー向けの間取りになっている。
• 生活に必要な施設が周辺にある。

戸建ては「新築建売住宅」「古屋付き土地」「新築建売住宅」「更地にして新しい建物を建てる」「リフォーム済みの中古住宅を買う」など、買主から見て選択肢の多い物件と言えます。そのため買主から選ばれやすく、早く売却の目途が立てられるという点で、売主にとっても大きなメリットがあります。

戸建ては「2～3月が売り時」と言われています。子供の進学に合わせるほか、学年が変わる前に購入を決めたい買主が多いからです。その場合買主は1月ごろから家を探し始めると考えられるので、12月中に売却活動を進められると良いでしょう。なお、買取だと相場は市場価格の7割と言われており、築年数ごとに以下のようになります。

戸建て住宅の売却方法も、大きく分けて「買取」と「仲介」の2種類があります。以下では、買取・仲介向きの戸建てについて紹介します。

• 持ち主が「すぐに現金化したい」と思っている。
• 仲介手数料を払えないほど事態がひっ迫している。
• 売却の事実をご近所に知られたくない。
• 築年数が古い。

• 売却時期は多少待ってもかまわない。
• 売却価格を下げたくない。
• 築年数が新しい。
• 立地が良い。

所有者自身が住むための家やマンションを「実需物件」といいます。一方の「収益物件」とは、投資目的に保有する不動産のことです。

収益物件は買主が住むわけではないので、「利回り」が重視されます。そのため、買主の収益性を念頭に置くことが必要です。

収益物件の売却では、売却タイミングや売却を任せる不動産会社の選択が重要になるでしょう。選択を間違えると、売却価格や売却にかかる時間に大きな差が出るリスクがあります。

収益物件の売却の流れは実需物件と同じです。不動産会社に相談し、まずは査定を受けましょう。その際、「賃貸借契約書」「管理費記載の書類」「水道光熱費がわかる書類」「固定資産税がわかる書類」を用意しておくと便利です。

収益物件の売却に関しても、当社へお気軽にご相談ください。

収益物件売却に必要な費用は以下の通りです。

• 仲介手数料
• 登記費用
• 抵当権抹消費用
• ローン費用
• 各種証明書の発行費用

収益物件を所持している場合、入居率を気にする必要があります。しかし売却すれば、入居者を募集する手間がなくなります。また、修繕費用が発生した際も負担を負わずに済み、金利上昇のリスクも回避できます。まとまった資金が手に入る点もメリットと言えるでしょう。

収益物件を高く売るコツは、以下の通りです。特に売却タイミングについては、見誤ると大きな損に繋がるので注意が必要と言えます。

農地・畑の売却は「農地法」の存在により、不動産の中でもっとも売却が難しいと言われています。そのため、土地売却の得意な不動産会社に依頼することが重要です。

当社でも土地売却は対応可能です。

相場に合った売却価格に設定し、高く売れるタイミングを見逃さずに売却することが重要です。そのため、最新の地価やトレンドを正確に把握している地元密着型の不動産会社に依頼するようにしましょう。なお、ゴミが散乱している土地は買主が見つかりにくいため、事前の整備も重要になります。

前述のように、農地の売却は「農地法」で縛られています。農地法とは、農地を納入できる人を「農業委員会の許可を得た農家」もしくは「農業従事者」に限定する法律を指します。これにより、農業とは無関係な一般人・法人、これから農業を始めようとしている人などには、農地を売却できないのです。農業法人への売却は認められているものの、高値で売却しにくい点がネックと言えます。こうした状況から、農地の売却は難しく、日本国内において農地が有効活用されにくい原因にもなっています。

農地の売却方法は、「農地のまま売却「農地を転用してから売却」の2種類があります。農地のまま買主を探す場合、農地法により購入できる人はごく一部です。そのため売却ハードルは高く、あまりおすすめの方法とは言えません。

一方農地以外の目的で使用する土地に転用してから売却する方法なら、土地が農地として扱われなくなります。農地法による制限を受けることがないので、農業関係者以外に売り出しが可能になります。

ただし、農地の転用には農業委員会か都道府県知事の許可が必要な点は要注意です。また、転用を申請する段階で転用後の土地の用途などを明確にできなければ、許可が下りません。そのため、不動産会社のサポートを受けながら、売却のステップを一つひとつ進めていくことが重要です。

当社へお気軽にご相談ください。

「山林を相続したけど、自分では見たこともない」「山林を所有するメリットがない」という方は、意外と多いものです。使い道のない山林の維持・管理が大変という方もいるでしょう。そうした場合、売却をおすすめします。

山林の売却には、「売却手続きや境界策定」「税金面で的確なアドバイスをくれる」「山林の価値に見合った査定結果を出してくれる」業者を頼りましょう。山林の境界線は立木の種類や尾根、沢で判別するため、その分野に詳しい業者でないとわからないことが数多くあります。さらに、登記簿や公図を見ても境界線がはっきりしない場合は、隣地所有者との調整も必要になります。不動産会社を調べる際、山林の売却を取り扱っているか、山林の立木についてもきちんと査定してくれるかを確認しましょう。

山林の売却に関しても当社へお気軽にご相談ください。

山林売却の流れ・手続きは以下のようになります。